原标题：中国投资客涌入日本东京买房 收回成本约需要15-20年

　　过去一年，旅日留学生周岩在东京一家房产中介所兼职，帮助有意在日本购房的外国客户和中介所建立联系。仅仅小半年，周岩新开的小红书账号已经吸引了40多位中国潜在买家的咨询。

　　他告诉36氪，这几个月来找上门来的中国买家目标价位基本在4000万-7000万日元之间，其中多数是全款交易。

　　社交网络上的获赞和阅读量不断攀升，让这个在当地没有任何人脉的中国留学生，感受到了东京房地产的火热。

　　放眼整个日本房地产市场，据共同社数据，2023年全年，号称日本房价晴雨表的东京23区平均房价比前一年上升了39.4%，达到了11483万元，大幅刷新2022年历史最高价。

　　这场始于上世纪90年代初的房价暴跌，经历30多年的修复，逐渐逼近历史最高点。

　　投资客陆维在2018年就在京都买下其在日本的第一套房产，而这两年向他打听日本购房的人数逐渐增多，且大多出手阔气。据他所说，有些客户直接拿几个亿人民币来日本购买房产，而他周围的朋友也在准备在东京投资股票、房地产，规模也是几个亿。

　　近期，陆维在大阪买下了第二套住宅，一栋占地面积约200平方米、三层9户的公寓，位于大阪打工人聚集的生野区，他认为这个地段比较适合租赁。

　　尽管近期有传闻某国总裁在京都购置豪宅，但大部分只是小道消息。投资日本大城市房产，在外国中产和高净值人群中更为常见，长期维持的稳定投资收益是他们最主要的预期。

　　在周岩的一位华人买家购入了东京涩谷的一套“一户建”，按照他的算法，在东京购买这样一套住宅，出租后，购房者收回成本约需要15-20年。目前在东京市内购置一套90平方米左右的一户建住宅大约需要4000万日元，通常这类住宅的租金回报率约在4%-5%之间。

　　过去一年来，周岩已经摸熟了日本房地产的水温。日本的房价以东京、大阪、名古屋三大都市圈为基准，东京23区堪称日本房价的晴雨表。东京23区相当于北京城六区。以东京都为中心，周边的千叶县、埼玉县、神奈川县共同组成了东京都市圈，也是整个日本购房“鄙视链”的最顶端。

　　大城市周边的小城市，如东京附近的河口湖、京都附近的宇治等，目前房价仍然十分便宜，每平米单价约在5000元人民币左右。

　　除了租金回报率，汇率因素也成为外国投资客决策的主要推手。陆维买下第二套公寓时连带办理手续总共花费人民币约600万元，来到当下，这栋公寓总价涨了大约5%，但每100日元兑人民币汇率已经从买房时的5.2跌到了4.8。这导致他感到自己已经“亏了”。

　　过去一年来，日元持续贬值，房价上涨的幅度基本都被汇率下跌所抵消，因此外国投资客更加热衷于投资日本房产。

　　关于日本房地产的走势预测，36氪从投资客群体中得到的普遍观点基本一致，认为日本大城市房价短期内不会下降，但中小城市尤其是二手住宅大概率还将维持横盘。

　　在日本厚生劳动省发布的人口动态统计数据显示，2023年日本新生儿数量为758631人，创下有统计历史以来的最低水平。与此同时，日本总务省发布的土地住宅统计报告显示，日本全国各县2023年的空置房数量多达1000多万套。这表明日本房地产对外国投资客的吸引力不仅在于价格上涨，还有空置房源的数量。