原标题：融资支持“白名单”加速落地 出险房企融资局面有望打开
2月6日，金融监管总局召开专题会议，这是时隔10天，再一次对落实城市房地产融资协调机制相关工作进行部署，会议强调要进一步提高对建立城市房地产融资协调机制重大意义的认识，并对各监管局和各商业银行提出了相关要求。
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会议要求监管部门“协同配合”和“指导督促”，即各监管局要成立工作专班，主动加强与地方政府和住建部门协同配合，积极参与协调机制各项工作，及时掌握辖内各城市协调机制运行情况。指导督促辖内银行完善制度流程，尽力满足合理融资需求。
会议要求各商业银行要主动对接协调机制，对推送的房地产项目名单要及时开展评审，加快授信审批，对合理融资需求做到“应满尽满”。各商业银行内部要建立专门工作机制，优化贷款审批流程，细化尽职免责规定，指导督促各分支机构加强对辖区房地产项目的调研，全面掌握情况。对于需要协调解决的事项，应及时向协调机制报告并推动解决。
近期，多数城市已建立城市房地产融资协调机制，提出了房地产项目“白名单”并推送给商业银行。根据住房城乡建设部、金融监管总局统计，截至1月底，26个省份170个城市已建立城市房地产融资协调机制，提出了第一批房地产项目“白名单”并推送给商业银行，共涉及房地产项目3218个。
据悉，商业银行接到名单后，按规程审查项目，已向27个城市83个项目发放贷款共178.6亿元。以此估算，平均每个项目将获得约2.15亿元的融资额度，倘若3218个全部获批，本轮发放贷将接近7000亿。这还仅为“首批”，市场推测，若后续更多批次项目陆续推出，本次金融对房地产支持规模将达到万亿以上，力度颇大。
“白名单”接连出炉，出险房企项目位列其中
值得注意的是，第一批房地产项目名单中，84%的项目属于民营房企和混合所有制房企开发的项目，部分“出险房企”旗下项目也名列其中。通过项目“白名单”模式，意味着即使是出险房企，只要项目足够优质且能带来收益，在封闭管理、风险可控的情况下，就能融资，出险房企融资局面将有望打开。
据统计，碧桂园、世茂、中国奥园、金科股份、融创、绿地等超13家房企均宣称，旗下多个项目进入各地融资“白名单”，部分项目已经获得贷款。
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最早披露利好信息的是中国奥园。中国奥园于2021年底“爆雷”，此后用两年时间走完境内外债务重组所有流程。2月1日，中国奥园披露，广西南宁誉江南、重庆悦府、翡翠天辰、合川原著等项目入围首批房地产项目“白名单”。
2月3日，碧桂园宣布，确认已获批进入“白名单”的项目超过30个，包括河南、湖北、四川、山东、重庆等地的多个项目，均在属地政府“白名单”内。
2月4日，世茂集团宣布，公司在试点城市申报了40个房地产项目，入围“白名单”的有16个。
2月5日，绿地宣布，目前已有34个项目获批进入“白名单”，项目分布于山东、四川、安徽、云南、黑龙江等地，合计融资金额约117亿元。
同日，融创宣布，已有超过90个项目入围第一批“白名单”，包括北京、天津、成都等20城市项目都已落地。融创是目前入选项目最多的房企。
据悉，住建部要求首批房地产融资项目进入“白名单”需要满足5个条件：
第一，项目处于在建施工状态。如果项目短期停工，但资金到位就能复工建设和交付的，也可以纳入；
第二，有与融资额基本匹配的抵押物；
第三，确定一家贷款主办银行，并建立贷款资金封闭监管制度；
第四，预售资金未被抽挪或抽挪的预售资金已追回；
第五，制订贷款使用计划和项目完工计划。
天风证券认为，通过建立融资协调机制，允许地方推送“白名单”至金融机构审批，与此前“保交楼”针对项目层面的扶持基调整体一致，突破点在于疏通了“自下而上”的反馈路径，且将权责下放至地方或意味着更多项目具有了纳入融资支持范围的可能，项目层面得到融资支持力度的可能性加大。
事实上，2023年11月，关于监管机构起草房企“白名单”的消息就已陆续传出。彼时，名单上涵盖约50家规模房企，其中不乏已经出险公司。如今随着房地产项目融资“白名单”落地，融资支持对象也由房地产企业转向房地产项目。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从房企转向项目，是房地产融资落地的可行渠道。房地产项目只要能够做到产权清晰、资金封闭运转就可以保障金融机构的债权，这样就能消除金融机构和房地产企业之间信息不对称的弊端。
目前来看，有收益的项目肯定会进入“白名单”，低风险的项目要看项目的动态评估情况，也有可能部分会进入“白名单”，但高风险的项目则很难入列。
1月融资规模环比增25.5%
在政策持续加持下，1月房企融资规模有所上升。根据克而瑞数据显示，2024年1月，65家典型房企的融资总量为414.54亿元，环比增加25.5%，同比减少29%。在融资结构方面，本月房企境内债权融资348.2亿元，环比增加5.4%，同比减少9.2%；境外债权融资47.56亿元，同比减少41.9%，而上个月则没有企业进行境外融资；资产证券化融资为18.78亿元，同比减少83.6%，同时上个月也没有企业进行资产证券化融资。
从企业来看，头部房企融资优势仍然明显。2024年1月，TOP10房企的平均融资额为9.53亿元，是所有梯队中最多的，同时该梯队的房企融资规模同比增加了98.5%，是唯一一个出现增长的梯队。从融资成本来看，TOP10梯队的房企融资成本仍然最低，为3.02%，与2023年全年融资成本持平，比融资成本最高的TOP11-30的房企低0.69pct；不过TOP51+房企的融资成本较2023年全年下降0.93pct，降幅最大。
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恢复自我造血功能是关键
项目一旦进入“白名单”，将更容易获得新增融资。对于大多数出险房企来说，尽管近两年基本不再拿地，但是过去的存量土地还够开发好多年，个别超大项目的体量是以五年、十年来计开发周期的，但这些在建项目在公司出险后就较难获得融资了。接下来，只要这些项目资质符合文件的要求，开发链条就有希望重新转动起来，项目不会因集团的债务“爆雷”而遭到金融机构“一刀切”。
项目“白名单”的诞生也将增强购房者信心，有利于销售情况好转。此前，房企债务“爆雷”后，不仅面临银行断贷，也面临购房者的不信任、销售额的滑坡。业内人士表示，项目“白名单”能将资质较好的项目与集团总部的信用风险做一定程度的切割，项目融资专款专用，能够进一步解决保交楼的问题。
同时，多位业内人士对钛媒体APP表示，现在行业遇到的最大难题仍是销售恶化问题，随着销售的走低，能被金融机构认为“优质”的项目将越来越少，市场回暖是解决问题的关键。
李宇嘉认为，融资性现金流的恢复，只是房企资金链好转、避免风险扩散的一个重要条件，融资支持之后的关键，仍要看企业自身运营以及市场走向。他进一步表示，恢复自我造血功能，是相关部门展开融资支持的前提条件。如果房企自我造血功能不恢复，外部不可能无条件提供融资性现金流支持。毕竟，融资支持五个前提条件之一，就是有还款条件且销售状况前景良好。因此，第一批项目是一个好的开始，接下来一方面要观察可持续性，另一方面还要看商品房销售市场能否持续好转。